Q：当社は90年代に福州に進出しました。工場敷地は「割当土地」です。今後、払下金を追納して「払下土地」に変換する必要がありますか？

A：中国で工場を建設する際の建設用地には三種類が考えられます。1．払下土地、2．行政割当土地、3．長期借地、です。

工場の場合、政府との間で「国有土地払下契約」を締結して、払下土地使用権を取得するのが一般的です。

行政割当土地は、もともと公的機関あるいは公益プロジェクトに使用される土地であり、土地使用権は国から無償で供与され、使用目的は限定されています。現在、外資企業に割当土地使用権が許可されることは原則的にありません。ただし、90年代に中国に進出した外資企業の多くは、当時の土地政策により、行政割当の性質をもつ土地使用権が許可され、「割当土地」と記載された「国有土地使用証書」を取得しています。

割当土地は原則無償（ただし、外資企業の場合、様々な項目の費用を納付する必要があります）で、使用年限が特に定められていないというメリットがある反面、自由に譲渡、賃貸できないという使用形態上の制限を受けなければならず、また、公益のために立退きを余儀なくされても、原則的に、土地使用権に対する補償が認められず、補償の対象は地上建物のみというデメリットがあります。また、福州市の場合、「福州市土地儲備実施暫行弁法」によると、企業が撤退、移転した場合、割当土地は政府に回収されることになっています。これらの事情を踏まえると、払下金を追納して、割当土地を払下土地に変更することは、企業の融資能力の強化だけではなく、政策変化によってもたらされる法的リスクの軽減につなげることができると考えることができます。

追納すべき払下金の計算方法は、「福建省割当土地使用権管理弁法」（閩政[1992]43号）によると、1990年5月19日（当日含み）以降に行政割当土地使用権を取得している場合、追納すべき払下金は、政府と土地払下契約を締結する当日の標定地価（政府が当該用地を基準地価に基づいて算定した鑑定地価のこと）とそれまで支払った費用との差額分となります。

また、1990年5月19日以前に行政割当土地を取得している企業の払下げ金は、払下契約の締結日の標定地価の30％を下回ってはならないとされています。追納すべき払下金の計算は、政策や地価の変化に従って変動する可能性があるので、土地使用権の変換を検討する際には、一度、特定の土地の具体的な金額について福州市の土地資源局に問い合わせをする必要があるでしょう。